CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung werden seit 2023 nicht mehr pauschal allein von Mietern getragen. Bei Wohngebäuden richtet sich der Anteil des Vermieters nach dem jährlichen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Je schlechter die energetische Qualität eines Hauses, desto höher fällt in der Regel der Vermieteranteil aus. Rechtsgrundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO2KostAufG. Für die Abrechnung kommt es daher vor allem auf drei Größen an: die gesamten CO₂-Kosten des Brennstoffs, die Wohnfläche des Gebäudes und den errechneten CO₂-Ausstoß je Quadratmeter im Abrechnungszeitraum.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.
Mit der Einführung des nationalen CO₂-Preises auf fossile Brennstoffe hat sich auch die Frage verschärft, wer diese Zusatzkosten im Mietverhältnis tragen muss. Lange Zeit landeten sie praktisch vollständig in der Heizkostenabrechnung der Mieter. Das änderte sich mit einem gesetzlichen Modell, das die Verantwortung zwischen Mietern und Vermietern neu verteilt. Dahinter steht ein klarer Gedanke: Wer in einem energetisch schwachen Gebäude lebt, kann den Verbrauch nur begrenzt beeinflussen, wenn Wärme durch eine veraltete Gebäudehülle oder eine ineffiziente Heizanlage verloren geht. Gleichzeitig soll der Eigentümer einen spürbaren Anreiz erhalten, in Modernisierung, Dämmung oder klimafreundlichere Technik zu investieren.
Für die Praxis ist das Thema anspruchsvoller, als es auf den ersten Blick wirkt. In der Abrechnung tauchen nicht nur Brennstoffkosten auf, sondern zusätzlich ein eigener CO₂-Kostenanteil. Dieser muss korrekt berechnet, nach gesetzlichen Stufen zugeordnet und anschließend zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Hinzu kommt, dass unterschiedliche Regeln für Wohngebäude und Nichtwohngebäude gelten. Auch Besonderheiten wie Denkmalschutz, Anschluss an Wärmenetze oder fehlende energetische Verbesserungsmöglichkeiten können die Verteilung verändern. Gerade deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die Systematik hinter der Heizkostenabrechnung.
Welche gesetzliche Grundlage gilt
Die zentrale Vorschrift ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz vom 5. Dezember 2022, das seit dem 1. Januar 2023 anzuwenden ist. Maßgeblich ist es für Abrechnungszeiträume, die am oder nach diesem Datum beginnen. Das Gesetz regelt die Aufteilung der Kohlendioxidkosten bei Gebäuden, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beheizt werden. Ergänzend bleibt die Heizkostenverordnung wichtig, weil sie vorgibt, wie Heiz- und Warmwasserkosten innerhalb eines Hauses auf die einzelnen Nutzer verteilt werden. Für die mietrechtliche Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten ist außerdem § 556a BGB von Bedeutung.
Im Gesetz wird zwischen Wohngebäuden und anderen Gebäuden unterschieden. Bei Wohngebäuden gilt ein Stufenmodell, das sich an den CO₂-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche orientiert. Bei Nichtwohngebäuden werden die CO₂-Kosten in der Regel hälftig geteilt. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil Wohngebäude häufig stärker von baulichen Gegebenheiten geprägt sind und der Gesetzgeber dort eine feinere Verteilung vorgesehen hat.
Was genau mit CO₂-Kosten gemeint ist
Gemeint sind nicht die gesamten Heizkosten, sondern nur der Preisbestandteil, der durch die CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe entsteht. Wer etwa mit Erdgas oder Heizöl heizt, zahlt über den Brennstoffpreis auch einen Emissionskostenanteil. Dieser wird vom Lieferanten beziehungsweise Wärmelieferanten ausgewiesen oder ist anhand der gesetzlichen Vorgaben zu ermitteln. In der Heizkostenabrechnung muss er gesondert berücksichtigt werden.
Entscheidend ist also die Trennung zwischen den eigentlichen Brennstoffkosten und dem darin enthaltenen CO₂-Kostenanteil. Für Mieter ist das relevant, weil nicht mehr der volle Betrag umlagefähig ist. Der Vermieter darf nur den Teil weitergeben, der nach dem Gesetz auf die Mieterseite entfällt. Wird dennoch der volle CO₂-Anteil angesetzt, kann die Abrechnung fehlerhaft sein.
So funktioniert die Ermittlung bei Wohngebäuden
Der Rechenweg folgt einem festen Schema. Zunächst werden die gesamten CO₂-Kosten des im Abrechnungszeitraum eingesetzten Brennstoffs festgestellt. Danach wird der jährliche CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche berechnet. Dieser Wert entscheidet darüber, in welche gesetzliche Stufe das Gebäude fällt. Erst danach wird bestimmt, wie hoch der Anteil des Vermieters und wie hoch der Anteil der Mieterseite ist.
Die Berechnung beginnt also nicht bei der Wohnung, sondern beim gesamten Gebäude. Das ist logisch, weil die energetische Qualität eines Hauses nicht von einer einzelnen Mietpartei, sondern vom baulichen Zustand und der Heiztechnik abhängt. Erst wenn der prozentuale Vermieter- und Mieteranteil für das Gebäude feststeht, wird der auf die einzelne Wohnung entfallende CO₂-Betrag anhand der üblichen Verteilungsregeln der Heizkostenabrechnung weitergerechnet.
Schritt 1: Gesamte CO₂-Kosten des Gebäudes feststellen
Liegt eine Brennstoffrechnung vor, enthält sie die nötigen Angaben oder zumindest die Grundlagen für die Berechnung. Das Gesetz verpflichtet Lieferanten und Wärmelieferanten dazu, bestimmte Informationen bereitzustellen. Dazu gehören insbesondere Emissionsfaktoren und der maßgebliche CO₂-Preis. Bei Fernwärme kann die Ermittlung aufwendiger sein, weil die Wärmeerzeugung nicht immer auf einem einzigen Brennstoff beruht. Dann kommt es auf die vom Wärmelieferanten ausgewiesenen Daten an.
Für das Jahr 2026 ist der maßgebliche Zertifikatepreis nach § 4 CO2KostAufG an den Mittelwert des dort genannten Preiskorridors aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz gekoppelt. Das zeigt, dass sich der CO₂-Preis nicht dauerhaft mit einem einzigen festen Betrag beschreiben lässt, sondern nach Gesetzeslage des jeweiligen Jahres zu bestimmen ist.
Schritt 2: CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter berechnen
Im nächsten Schritt wird die im Gebäude verursachte CO₂-Menge ins Verhältnis zur Wohnfläche gesetzt. Maßgeblich ist der jährliche Ausstoß in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Kennwert ist das Herzstück des Stufenmodells. Er beantwortet die Frage, ob ein Gebäude energetisch eher günstig oder eher ungünstig dasteht.
Je höher dieser Wert ausfällt, desto größer wird der Kostenanteil des Vermieters. Der Gedanke dahinter ist leicht nachvollziehbar: Hohe Emissionen deuten häufig darauf hin, dass das Gebäude viel Energie benötigt oder mit klimaschädlicher Technik beheizt wird. Beides liegt typischerweise nicht im Einflussbereich der Mieterseite.
Schritt 3: Einordnung in das Stufenmodell
Für Wohngebäude sieht das Gesetz mehrere Stufen vor. Bei sehr niedrigen Emissionen trägt der Vermieter keinen oder nur einen kleinen Anteil. Mit steigenden Emissionen wächst sein Anteil schrittweise an und kann bei energetisch schlechten Gebäuden den deutlich größeren Teil der CO₂-Kosten ausmachen. Das Modell soll die Last nicht schematisch halbieren, sondern an den Gebäudezustand koppeln.
In der Praxis bedeutet das: Zwei Haushalte mit identischem Heizverhalten können trotzdem unterschiedlich hohe umlagefähige CO₂-Kosten haben, wenn ihre Wohnungen in Gebäuden mit sehr unterschiedlicher Effizienz liegen. Genau diese Differenzierung ist politisch gewollt.
Schritt 4: Verteilung auf die einzelne Mietpartei
Steht fest, welcher prozentuale Anteil auf Mieter und Vermieter entfällt, wird der Mietanteil in die Heizkostenabrechnung übernommen. Die Verteilung innerhalb des Hauses erfolgt nach der Vereinbarung über Heiz- und Warmwasserkosten auf Grundlage der §§ 6 bis 10 HeizkostenV. Damit wird der CO₂-Kostenanteil nicht völlig losgelöst von der übrigen Heizkostenabrechnung behandelt, sondern in das bestehende System eingebettet.
Der Vermieteranteil bleibt beim Eigentümer hängen und darf nicht über die Betriebskosten weitergereicht werden. Rechtlich ist die Umlagefähigkeit insoweit begrenzt. Genau das regelt das Gesetz ausdrücklich.
Wie die Aufteilung bei Nichtwohngebäuden aussieht
Für Nichtwohngebäude gilt im Grundsatz keine abgestufte Gebäudebewertung wie bei Wohnhäusern. Dort werden die CO₂-Kosten in der Regel je zur Hälfte aufgeteilt. Das vereinfacht die Abrechnung, weil Büros, Läden oder gewerblich genutzte Flächen häufig sehr unterschiedliche Nutzungsprofile haben. Der Gesetzgeber hat sich deshalb für ein vereinfachtes Modell entschieden.
In gemischt genutzten Gebäuden kann die Sache komplizierter werden. Dann ist zu prüfen, ob und wie Wohn- und Nichtwohnanteile voneinander zu trennen sind. Solche Fälle erfordern eine besonders saubere Dokumentation in der Abrechnung, damit nachvollziehbar bleibt, welcher Teil nach welchem Maßstab berechnet wurde.
Wann sich der Vermieteranteil mindern kann
Das Gesetz berücksichtigt, dass Eigentümer nicht in jeder Konstellation frei über energetische Verbesserungen entscheiden können. Deshalb sind Kürzungen des Vermieteranteils möglich, wenn etwa öffentlich-rechtliche Vorgaben oder baurechtliche Hindernisse bestimmte Maßnahmen ausschließen. Das kann beispielsweise bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bei verbindlichen Anschluss- und Benutzungszwängen eine Rolle spielen.
Solche Ausnahmen greifen jedoch nicht automatisch. Sie müssen zur konkreten Lage des Gebäudes passen und in der Abrechnung nachvollziehbar berücksichtigt werden. Gerade hier zeigt sich, wie wichtig eine saubere Begründung ist. Eine pauschale Berufung auf alte Bausubstanz reicht in der Regel nicht aus.
Welche Angaben in der Heizkostenabrechnung stehen sollten
Eine nachvollziehbare Heizkostenabrechnung sollte erkennen lassen, wie die CO₂-Kosten ermittelt wurden, welche Gesamtmenge zugrunde lag und welcher Verteilungsschlüssel angewendet wurde. Sinnvoll und oft praktisch nötig sind Angaben zum Brennstoff, zum Emissionsfaktor, zum CO₂-Preis, zur Wohnfläche des Gebäudes, zur errechneten Emissionsstufe und zum daraus folgenden prozentualen Anteil von Vermieter und Mieter.
Fehlen diese Angaben vollständig, wird die Prüfung der Abrechnung unnötig erschwert. Für Vermieter ist Transparenz auch deshalb wichtig, weil der Gesetzgeber einen klaren Rechenweg vorgibt. Je besser dieser dokumentiert ist, desto geringer ist das Risiko späterer Einwendungen.
Typische Fehler bei der Berechnung
In der Praxis treten vor allem drei Probleme auf. Erstens werden CO₂-Kosten manchmal gar nicht gesondert ausgewiesen, obwohl sie im Brennstoffpreis enthalten sind. Zweitens wird der Vermieteranteil nicht oder falsch abgezogen. Drittens wird bei Wohngebäuden irrtümlich eine hälftige Teilung vorgenommen, obwohl eigentlich das Stufenmodell anzuwenden wäre.
Hinzu kommen Rechenfehler bei der Gebäudefläche oder bei gemischt genutzten Immobilien. Auch unklare Fernwärmeabrechnungen können Schwierigkeiten auslösen, wenn die nötigen Emissionsdaten nicht sauber übernommen werden. Der rechtliche Kern bleibt aber immer derselbe: Umlagefähig ist nur der Teil, den das Gesetz der Mieterseite zuweist.
Warum das Thema für die Zukunft wichtiger wird
Die CO₂-Bepreisung ist kein Randthema mehr, sondern ein fester Bestandteil der laufenden Wohnkosten bei fossilen Heizsystemen. Solange mit Gas oder Öl geheizt wird, beeinflusst sie die jährliche Abrechnung spürbar. Gleichzeitig macht die gesetzliche Aufteilung sichtbar, wie stark der Zustand eines Gebäudes die Nebenkosten mitprägt. Damit rückt die Frage nach Sanierung, Heizungstausch und Verbrauchstransparenz stärker in den Mittelpunkt.
Für Eigentümer steigt der Druck, ineffiziente Gebäude nicht dauerhaft unverändert zu lassen. Für Mieter verbessert sich zumindest die Verteilungsgerechtigkeit, weil ein Teil der Kosten dort verbleibt, wo Modernisierungen angestoßen werden können. Die Heizkostenabrechnung wird dadurch zwar komplexer, aber auch gerechter ausgestaltet.
Schlussgedanken zur Ermittlung von Vermieter- und Mieteranteil
CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung lassen sich nur dann korrekt beurteilen, wenn zwischen allgemeinen Heizkosten und dem emissionsbedingten Preisbestandteil sauber unterschieden wird. Bei Wohngebäuden ist vor allem das gesetzliche Stufenmodell entscheidend: Der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter bestimmt, wie hoch der Vermieteranteil ausfällt. Erst danach wird der Mieteranteil über die Regeln der Heizkostenverordnung auf die einzelne Wohnung verteilt. Bei Nichtwohngebäuden gilt dagegen meist eine hälftige Aufteilung.
Damit ist zugleich klar, worauf es im Alltag ankommt. Eine rechtssichere Abrechnung braucht belastbare Brennstoffdaten, eine korrekte Flächenbasis und eine nachvollziehbare Zuordnung zur passenden gesetzlichen Regel. Nur wenn diese Schritte sauber dokumentiert sind, wird aus einem abstrakten Klimapreis eine verständliche und überprüfbare Position in der Heizkostenabrechnung. Gerade bei steigenden Energiekosten und wachsendem Modernisierungsdruck wird die korrekte Ermittlung von Vermieter- und Mieteranteil deshalb zu einem festen Bestandteil einer ordentlichen Betriebskostenabrechnung.
