Die Frage nach einer zusätzlichen Sicherheitsleistung neben der Kaution taucht im Mietrecht immer wieder auf, vor allem dann, wenn Vermietende das Risiko eines Zahlungsausfalls weiter absichern wollen. Auf den ersten Blick wirkt der Wunsch nach einer weiteren Absicherung nachvollziehbar. Doch bei Wohnraum setzt das Gesetz klare Grenzen. Die Mietkaution ist nicht nur irgendeine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, sondern rechtlich eng geregelt. Genau deshalb ist entscheidend, ob es sich um eine weitere Sicherheit für dieselben Ansprüche handelt oder um eine andere, eigenständige Absicherung, die außerhalb der gesetzlichen Kautionsgrenze bleibt. Wer hier sauber trennt, vermeidet viele Streitigkeiten schon im Ansatz.
Im Mittelpunkt steht § 551 BGB. Danach darf die Sicherheit für Wohnraummiete höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen. Diese Grenze ist zwingend. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam. Das bedeutet: Für die gewöhnliche Wohnraummiete kann der Vermieter neben der Kaution nicht einfach noch eine weitere Geldsicherheit verlangen, wenn dadurch die gesetzliche Obergrenze überschritten wird. Die Vorschrift schützt Mieter vor übermäßiger finanzieller Belastung beim Einzug und verhindert, dass der Wohnungsmarkt über zusätzliche Sicherheiten unnötig erschwert wird.
Die gesetzliche Grenze bei der Mietkaution
Das Mietrecht erlaubt dem Vermieter eine Sicherheit, aber nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen. § 551 BGB nennt ausdrücklich die Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Gemeint ist die Miete ohne Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung. Ist als Sicherheit eine Geldsumme vereinbart, darf der Mieter die Kaution außerdem in drei gleichen Teilbeträgen zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den nächsten Mietzahlungen. Auch das ist Ausdruck des Schutzgedankens: Der Einzug soll nicht an einer hohen Einmalzahlung scheitern.
Aus dieser gesetzlichen Vorgabe folgt praktisch: Eine weitere Geldsicherheit neben der Kaution ist im Wohnraummietrecht grundsätzlich nicht zulässig, wenn sie denselben Sicherungszweck verfolgt und die Gesamtsumme der Absicherung die Drei-Monats-Grenze überschreitet. Verboten ist also nicht jede zusätzliche Absprache mit Sicherheitsbezug, wohl aber eine Übersicherung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann nicht beliebig mehrere Sicherungsmittel addieren, nur um ein größeres Polster zu schaffen.
Wann eine zusätzliche Sicherheit unzulässig ist
Unzulässig wird es vor allem dann, wenn neben der Kaution eine weitere Sicherheit verlangt wird, die wirtschaftlich denselben Zweck erfüllt und den Mieter zusätzlich belastet. Dazu zählt etwa der Fall, dass nach einer bereits vereinbarten Barkaution noch eine Bürgschaft verlangt wird und beides zusammen die zulässige Grenze faktisch aushebelt. Für die Wohnraummiete ist gerade diese Kumulation problematisch. Die Rechtsprechung und die Fachliteratur gehen davon aus, dass die gesetzliche Obergrenze nicht dadurch umgangen werden darf, dass mehrere Sicherungsmittel miteinander kombiniert werden.
Auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, zusätzlich zur Kaution noch eine weitere Sicherheit „auf Vorrat“ zu stellen, ist regelmäßig unwirksam, wenn sie den Schutz des § 551 BGB unterläuft. Dabei ist nicht nur die Bezeichnung entscheidend, sondern die tatsächliche wirtschaftliche Belastung. Selbst wenn eine zusätzliche Absicherung nicht ausdrücklich als Kaution bezeichnet wird, kann sie rechtlich als Mietsicherheit gelten, wenn sie dem Vermieter im Ergebnis einen weiteren Zugriff auf Vermögen des Mieters verschafft. Gerade deshalb kommt es immer auf den Inhalt der Vereinbarung an, nicht auf ihre Überschrift.
Welche Sicherheiten trotz Kaution möglich sein können
Nicht jede zusätzliche Absicherung ist automatisch verboten. Zulässig können vor allem solche Regelungen sein, die nicht als weitere Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB wirken oder die von einem Dritten freiwillig und ohne zusätzliche Belastung des Mieters übernommen werden. In der Praxis betrifft das etwa bestimmte Bürgschaften, wenn sie unabhängig und zusätzlich zur Kaution gestellt werden, ohne den Mieter über die gesetzliche Höchstgrenze hinaus zu belasten. Die Fachliteratur weist darauf hin, dass freiwillige Sicherheiten Dritter grundsätzlich möglich sein können, solange sie nicht dazu dienen, die Schutzvorschrift zu umgehen.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Freiwilligkeit. Wird eine Bürgschaft von einem Dritten eigenständig angeboten und führt sie nicht zu einer unzulässigen Übersicherung, kann sie zulässig sein. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter den Vertragsschluss praktisch nur unter der Bedingung weiterer Sicherheiten ermöglicht und dadurch die Grenzen des Mietrechts aushebelt. Dann liegt der Verdacht nahe, dass die Zusatzsicherheit nur dazu dient, die Mietkaution zu ersetzen oder zu vervielfachen.
Unterschied zwischen Kaution und Bürgschaft
Die Kaution ist eine vom Mieter geleistete Sicherheit. Eine Bürgschaft ist etwas anderes: Hier verpflichtet sich meist ein Dritter, für bestimmte Forderungen einzustehen. Juristisch kann das zulässig sein, doch auch hier kommt es auf die Wirkung an. Wenn eine Bürgschaft neben der maximalen Kaution verlangt wird, ist genau zu prüfen, ob dadurch die gesetzliche Begrenzung umgangen wird. Die Gerichte schauen deshalb nicht nur auf die Form, sondern auch auf die wirtschaftliche Gesamtbelastung.
Besondere Konstellationen außerhalb der Wohnraummiete
Bei Gewerberaum gelten andere Maßstäbe. Die starre Obergrenze des § 551 BGB bezieht sich auf Wohnraum. Im gewerblichen Mietrecht haben die Vertragsparteien deutlich mehr Freiheit, zusätzliche Sicherheiten zu vereinbaren. Dort sind höhere Kautionen, Bürgschaften oder andere Sicherungsabreden häufiger anzutreffen. Die Frage, ob der Vermieter eine Sicherheitsleistung zusätzlich zur Kaution verlangen darf, lässt sich daher nicht pauschal beantworten, sondern hängt stark von der Art des Mietverhältnisses ab. Für Wohnraum ist die Antwort im Grundsatz restriktiv, im Gewerbebereich deutlich offener.
Auch im geförderten oder sozial gebundenen Wohnraum können Sonderregeln gelten. Dort verweist das Wohnungsbindungsrecht in bestimmten Fällen auf § 551 BGB und ordnet an, dass die Sicherheitsleistung nur im gesetzlich zulässigen Rahmen vereinbart werden darf. Das zeigt: Selbst dort, wo zusätzliche Sicherungsvereinbarungen vorkommen, bleibt die Schutzfunktion der Mietkaution ein zentraler Maßstab.
Was passiert, wenn trotzdem eine zu hohe Sicherheit vereinbart wurde
Ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters getroffen worden, ist sie unwirksam. Das bedeutet in der Praxis, dass der Mieter die überhöhte oder unzulässige Zusatzsicherheit nicht leisten muss. Bereits gezahlte Beträge können unter Umständen zurückgefordert werden, soweit keine wirksame Rechtsgrundlage besteht. Entscheidend ist dabei, welche Sicherheit konkret vereinbart wurde und ob sie den gesetzlichen Rahmen überschreitet. Die Unwirksamkeit betrifft nicht automatisch den gesamten Mietvertrag, sondern in erster Linie die unzulässige Sicherungsklausel.
Für Vermietende ist das ein wichtiger Punkt: Wer im Mietvertrag zu weit geht, riskiert nicht nur Streit, sondern auch die Unwirksamkeit der betreffenden Klausel. In der Praxis führt das oft zu Unsicherheit, weil zusätzliche Sicherheiten im Vertrag manchmal pauschal formuliert werden. Je unklarer die Klausel, desto größer das Risiko, dass sie an § 551 BGB scheitert. Deshalb ist eine präzise, rechtlich saubere Gestaltung deutlich sinnvoller als ein weit gefasster Sicherungswunsch.
Warum die Frage in der Praxis so häufig auftaucht
Der Markt für Mietwohnungen ist angespannt, und Vermietende suchen häufig nach Wegen, Zahlungsausfälle zu vermeiden. Gerade bei befristeten Beschäftigungen, geringem Einkommen oder fehlender Bonität entsteht schnell der Wunsch nach mehr Sicherheit. Doch das Mietrecht setzt hier bewusst Grenzen. Nicht jede wirtschaftliche Unsicherheit des Vermieters rechtfertigt zusätzliche Belastungen des Mieters. Die gesetzliche Kaution soll einen fairen Ausgleich schaffen: Schutz für den Vermieter, aber ohne übermäßige Vorleistung des Mieters.
Hinzu kommt, dass in der Praxis unterschiedliche Begriffe vermischt werden. Nicht jede „Sicherheitsleistung“ ist automatisch eine Kaution, und nicht jede Bürgschaft ist in jedem Fall unzulässig. Wer die rechtliche Einordnung verstehen will, muss deshalb auf die Funktion der jeweiligen Vereinbarung achten. Geht es um dieselben mietvertraglichen Ansprüche, spricht vieles für eine einheitliche Betrachtung. Dient die zusätzliche Absicherung einem anderen, klar abgegrenzten Zweck, kann die Lage anders aussehen. Die Abgrenzung ist oft der entscheidende Punkt.
Fazit: Zusätzliche Sicherheitsleistung nur in engen Grenzen
Die kurze Antwort auf die Ausgangsfrage lautet: Bei Wohnraum darf der Vermieter neben der Kaution grundsätzlich keine weitere Sicherheitsleistung verlangen, wenn dadurch die gesetzliche Höchstgrenze des § 551 BGB überschritten wird oder der Mieter zusätzlich unzulässig belastet wird. Die Mietkaution ist in ihrer Höhe klar begrenzt, und abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Damit soll verhindert werden, dass der Zugang zu Wohnraum durch überzogene Sicherheiten erschwert wird.
Gleichzeitig ist die Lage nicht völlig starr. Freiwillige Sicherheiten Dritter, bestimmte Sonderkonstellationen und gewerbliche Mietverhältnisse können rechtlich anders zu beurteilen sein. Für die Wohnraummiete bleibt aber der Grundsatz bestehen: Eine zusätzliche Sicherheitsleistung neben der Kaution ist nur dann denkbar, wenn sie nicht als Umgehung der gesetzlichen Obergrenze wirkt. Wer Verträge sauber formuliert und die Reichweite der jeweiligen Sicherheit genau prüft, schafft Rechtssicherheit auf beiden Seiten und vermeidet spätere Auseinandersetzungen. Gerade im Mietrecht ist das oft der einfachste Weg zu einer belastbaren und fairen Regelung.
Quellen: § 551 BGB, gesetze-im-internet.de; § 566a BGB, gesetze-im-internet.de; WoBindG, gesetze-im-internet.de; Haufe-Fachbeiträge zur Mietsicherheit und zusätzlichen Sicherheiten, zuletzt abgerufen im April 2026.
