Ein Brief im Briefkasten, eine Nachricht der Hausverwaltung oder ein Schreiben eines Notariats: Manchmal erfahren Mieter recht unvermittelt, dass sich die Eigentumsverhältnisse ihrer Wohnung oder ihres Hauses geändert haben. Schnell stellt sich dann die Frage, welche Folgen das für den bestehenden Mietvertrag hat.
Besonders häufig entsteht Unsicherheit, wenn der bisherige Vermieter die Immobilie verkauft oder verstirbt und das Eigentum auf Erben übergeht. Für Mieter ist dabei vor allem eines wichtig: Ein Eigentümerwechsel setzt einen bestehenden Mietvertrag nicht außer Kraft. Dennoch unterscheiden sich Verkauf und Erbfall in einigen Punkten.
Weder ein Käufer noch Erben können bestehende mietvertragliche Vereinbarungen allein deshalb neu festlegen, weil sie nun Eigentümer der Immobilie sind. Auch eine neue Unterschrift unter einem Mietvertrag ist normalerweise nicht erforderlich. Für das Mietverhältnis gelten zunächst die bisherigen Vereinbarungen weiter.
Kauf bricht nicht Miete: Der wichtigste Grundsatz
Der zentrale Grundsatz lautet „Kauf bricht nicht Miete“. Wird eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkauft, tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Er übernimmt damit die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters.
Für Mieter bedeutet das: Der bisherige Vertrag bleibt bestehen. Miethöhe, Kündigungsfristen und wirksam vereinbarte Nebenabreden ändern sich nicht automatisch durch den Verkauf. Auch kann der neue Eigentümer nicht verlangen, dass allein wegen des Eigentümerwechsels ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.
Wenn der Vermieter verkauft: Was sich tatsächlich ändert
Im Alltag kann sich nach einem Verkauf dennoch einiges organisatorisch verändern. Möglicherweise gibt es einen neuen Ansprechpartner für Reparaturen, eine andere Hausverwaltung oder eine neue Bankverbindung für die Mietzahlung. Solche Änderungen betreffen jedoch nicht automatisch den Inhalt des Mietvertrags.
Auch bestehende Vereinbarungen werden durch den Verkauf nicht einfach unwirksam. Das können etwa Regelungen zur Tierhaltung, zur Gartennutzung oder andere Zusatzvereinbarungen betreffen. Schwieriger kann die Situation bei lediglich mündlich getroffenen Absprachen werden. Wer entsprechende Vereinbarungen nachweisen kann, ist bei späteren Unstimmigkeiten in einer besseren Position.
Was passiert, wenn der Vermieter stirbt?
Auch der Tod des Vermieters beendet das Mietverhältnis nicht. An die Stelle des bisherigen Vermieters treten dessen Erben. Der Mietvertrag läuft grundsätzlich mit den bisherigen Konditionen weiter, ohne dass der Mieter dafür einen neuen Vertrag abschließen muss.
Für die Erben entstehen allerdings häufig zusätzliche organisatorische und finanzielle Fragen. Dazu gehört unter anderem die Klärung, welchen Wert die geerbte Immobilie hat. Das kann beispielsweise im Zusammenhang mit der Erbschaftsteuer oder bei der späteren Aufteilung des Nachlasses relevant werden. Eine Grundlage hierfür kann ein Verkehrswertgutachten bei einer Erbschaft schaffen.
Für das bestehende Mietverhältnis ist eine solche Wertermittlung zunächst ohne unmittelbare Auswirkung. Sie verändert weder den Mietvertrag noch die Rechte des Mieters. Entscheidend ist vielmehr, wie die Erben künftig mit der Immobilie umgehen und wer gegenüber den Mietern als Ansprechpartner auftritt.
Wenn mehrere Erben gemeinsam Vermieter werden
Gibt es mehrere Erben, gehört die Immobilie zunächst zur Erbengemeinschaft. Das kann die Verwaltung komplizierter machen, denn Entscheidungen müssen innerhalb der Gemeinschaft abgestimmt werden.
Für Mieter kann sich das vor allem dadurch bemerkbar machen, dass Antworten oder Entscheidungen länger dauern. Das betrifft etwa Anfragen zur Untervermietung, notwendige Abstimmungen über Reparaturen oder andere Angelegenheiten, bei denen eine Erklärung des Vermieters erforderlich ist.
Wichtig ist dabei, genau darauf zu achten, wer tatsächlich berechtigt ist, Erklärungen für die Erbengemeinschaft abzugeben. Gerade in der ersten Zeit nach einem Erbfall kann es dauern, bis klare Zuständigkeiten festgelegt sind oder eine Hausverwaltung mit der Betreuung der Immobilie beauftragt wird.
Ein Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund
Allein der Wechsel des Eigentümers berechtigt weder einen Käufer noch Erben dazu, das Mietverhältnis zu beenden. Der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt bestehen. Eine Kündigung benötigt weiterhin einen rechtlich zulässigen Grund und muss die geltenden Anforderungen erfüllen.
Auch bei der Mietkaution sollten Mieter ihre Unterlagen sorgfältig aufbewahren. Bei einem Eigentümerwechsel können Nachweise über die gezahlte Kaution später wichtig werden. Mietvertrag, Zahlungsbelege und gegebenenfalls eine Kautionsquittung sollten deshalb dauerhaft griffbereit bleiben.
Kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ein möglicher Kündigungsgrund kann Eigenbedarf sein. Sowohl ein Käufer als auch ein Erbe kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen geltend machen, die Wohnung selbst oder für bestimmte Angehörige nutzen zu wollen.
Der Eigentümerwechsel allein genügt dafür jedoch nicht. Eine Eigenbedarfskündigung muss begründet werden und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Mieter sollten daher genau prüfen, auf welchen Grund eine Kündigung gestützt wird.
Besondere Regeln können gelten, wenn eine bislang vermietete Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird. In solchen Fällen kann eine Sperrfrist greifen, während der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Die gesetzliche Frist kann in bestimmten Gebieten verlängert sein.
Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält und Zweifel an ihrer Wirksamkeit hat, sollte sie fachlich prüfen lassen, bevor weitreichende Entscheidungen getroffen werden.
Darf der neue Vermieter einfach die Miete erhöhen?
Auch eine Mieterhöhung lässt sich nicht allein mit dem Eigentümerwechsel begründen. Für Käufer und Erben gelten dieselben gesetzlichen Vorgaben wie für den vorherigen Vermieter.
Eine Erhöhung muss daher die jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen erfüllen. Der neue Eigentümer kann insbesondere nicht argumentieren, der Kaufpreis der Immobilie sei höher gewesen als erwartet und deshalb müsse nun die Miete entsprechend steigen.
Erhalten Mieter nach einem Eigentümerwechsel ein Mieterhöhungsverlangen, sollten sie dieses genauso prüfen wie jedes andere Erhöhungsverlangen.
Was Mieter nach einem Eigentümerwechsel tun sollten
Unmittelbarer Handlungsbedarf besteht nach einem Verkauf oder Erbfall normalerweise nicht. Der bestehende Mietvertrag bleibt die Grundlage des Mietverhältnisses.
Sinnvoll ist es jedoch, neue Kontaktdaten des Vermieters oder der Hausverwaltung aufzubewahren. Besondere Vorsicht ist bei einer geänderten Bankverbindung geboten: Mietzahlungen sollten erst dann auf ein anderes Konto überwiesen werden, wenn die Änderung nachvollziehbar und eindeutig mitgeteilt wurde.
Auch Schreiben zu Mieterhöhungen, Vertragsänderungen oder Kündigungen sollten nicht vorschnell akzeptiert werden. Bestehen Zweifel, kann eine Beratung beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht helfen.
Für Mieter bleibt der bestehende Vertrag entscheidend
Ob eine vermietete Immobilie verkauft wird oder nach dem Tod des Eigentümers auf Erben übergeht: Der Mietvertrag verschwindet dadurch nicht. Käufer beziehungsweise Erben treten grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.
Ändern können sich Ansprechpartner, Verwaltung und Zahlungswege. Die mietvertraglichen Rechte und Pflichten lassen sich dagegen nicht allein aufgrund des Eigentümerwechsels neu festlegen. Erst wenn später beispielsweise eine zulässige Mieterhöhung oder eine begründete Kündigung ausgesprochen wird, muss der jeweilige Vorgang gesondert betrachtet werden.
