Offene Mieten gehören zu den Konflikten, die im Wohnraummietrecht besonders schnell eskalieren. Oft beginnt es mit einer verspäteten Überweisung, einer einmaligen Teilzahlung oder einem vorübergehenden finanziellen Engpass. Aus Sicht des Vermieters steht jedoch nicht nur ein ausbleibender Geldeingang im Raum, sondern die Frage, ob das Mietverhältnis noch verlässlich funktioniert. Genau an diesem Punkt setzt das Gesetz an. Es unterscheidet sehr klar zwischen der fristlosen Kündigung, die sofort wirkt, und der fristgerechten, also ordentlichen Kündigung, die mit gesetzlicher Kündigungsfrist ausgesprochen wird. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat diese Trennung in den vergangenen Jahren mehrfach geschärft und zugleich präzisiert, wann zwei volle Monatsmieten erreicht sind, wie Teilzahlungen zu bewerten sind und warum eine spätere Nachzahlung nicht immer hilft.
Gerade bei Mietrückständen lohnt sich ein genauer Blick auf die Urteile, weil sich viele Missverständnisse hartnäckig halten. Häufig wird angenommen, eine Kündigung sei erst bei exakt zwei offenen Monatsmieten möglich. Ebenso verbreitet ist die Vorstellung, eine schnelle Nachzahlung mache jede Kündigung automatisch unwirksam. Beides ist in dieser Allgemeinheit falsch. Die Gerichte unterscheiden danach, ob eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB oder eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen wurde. Außerdem kommt es darauf an, ob die Rückstände in zwei aufeinanderfolgenden Monaten entstanden sind, ob sie sich über längere Zeit angesammelt haben oder ob der Mieter immer wieder nur Teilbeträge zahlt.
Der Unterschied zwischen fristloser und fristgerechter Kündigung
Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort. Sie ist das schärfste Mittel und setzt einen wichtigen Grund voraus. Bei Mietrückständen ist dieser wichtige Grund gesetzlich besonders geregelt. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder wenn sich über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen ein Rückstand ansammelt, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht. Genau diese Schwellen sind für die fristlose Kündigung maßgeblich.
Die fristgerechte Kündigung funktioniert anders. Sie beendet das Mietverhältnis nicht sofort, sondern erst nach Ablauf der Kündigungsfrist. Dafür braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Ein solches berechtigtes Interesse kann auch in erheblichen Zahlungsrückständen liegen, selbst wenn die für die fristlose Kündigung geltende Zwei-Monats-Schwelle noch nicht erreicht ist. Genau das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 10. Oktober 2012, Az. VIII ZR 107/12, ausdrücklich klargestellt. Die für die fristlose Kündigung geltende Grenze darf nicht schematisch auf die ordentliche Kündigung übertragen werden.
Fristlose Kündigung: Die bekannte Grenze von zwei Monatsmieten
Im Zentrum der meisten Streitfälle steht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hier ist die Lage auf den ersten Blick klar, in der Praxis aber oft komplizierter. Werden zwei volle Monatsmieten überhaupt nicht gezahlt, ist die Schwelle regelmäßig erreicht. Zahlt ein Mieter etwa im April und Mai gar nichts, kann der Vermieter im Regelfall fristlos kündigen. Dabei ist keine zusätzliche Abmahnung nötig, weil das Gesetz die Schwere der Pflichtverletzung bereits selbst bewertet.
Etwas unübersichtlicher wird es, wenn nicht zwei komplette Monatsmieten offenbleiben, sondern Teilzahlungen geleistet werden. Das Gesetz verlangt nicht zwingend zwei komplette Nullzahlungen. Es genügt bereits, dass in zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein nicht unerheblicher Teil offenbleibt und der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete erreicht. Das ist für viele Fälle aus dem Alltag entscheidend. Wenn im April nur 50 Prozent gezahlt werden und im Mai ebenfalls nur 50 Prozent, liegt bei einer Monatsmiete von 1.000 Euro am Ende ein Rückstand von 1.000 Euro vor. Ob die Schwelle genau überschritten wird, hängt dann von der konkreten Miethöhe und der Berechnung im Einzelfall ab. Rechtlich zählt also nicht die Form der Zahlung, sondern die Summe des Rückstands.
Teilzahlungen retten nicht automatisch vor der fristlosen Kündigung
Ein besonders wichtiges Urteil ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. September 2017, Az. VIII ZR 193/16. In diesem Fall ging es darum, welche Wirkung eine Teilzahlung vor Zugang der Kündigung hat. Der BGH stellte klar, dass ein bereits entstandenes Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs nur durch vollständige Befriedigung vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen wird. Eine bloße Teilzahlung genügt dafür nicht. Zugleich stellte das Gericht klar, dass bei der Prüfung der Kündigungsschwelle auf die vertraglich geschuldete Gesamtmiete abzustellen ist und nicht auf eine etwa geminderte Miete.
Für die Praxis ist das äußerst relevant. Ein fiktiver Fall zeigt das gut: Die Monatsmiete beträgt 900 Euro. Im April zahlt der Mieter nur 300 Euro, im Mai nur 300 Euro. Vor Ausspruch der Kündigung überweist er zusätzlich noch einmal 200 Euro. Viele würden vermuten, dass die Teilzahlung die Lage entspannt. Nach der Linie des BGH reicht das aber nicht aus, wenn der kündigungsrelevante Rückstand im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch immer in der maßgeblichen Höhe besteht. Nur wenn der Rückstand vollständig beseitigt ist, kann das Kündigungsrecht vor Zugang der Kündigung entfallen.
Fristgerechte Kündigung: Auch unterhalb von zwei Monatsmieten kann es kritisch werden
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Oktober 2012, Az. VIII ZR 107/12, gehört zu den Schlüsselentscheidungen im Mietrecht. Der BGH hat darin entschieden, dass die Zwei-Monats-Grenze nur für die fristlose Kündigung gilt. Für die fristgerechte Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung kommt es dagegen auf die Erheblichkeit des Rückstands an. Nach der Entscheidung kann schon ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, der über mehr als einen Monat andauert, eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Damit verschiebt sich der Blick deutlich. Ein Vermieter muss nicht immer warten, bis exakt zwei Monatsmieten offen sind. Ein fiktives Beispiel: Die Monatsmiete liegt bei 700 Euro. Im Februar fehlen 350 Euro, im März weitere 450 Euro. Zusammen sind 800 Euro offen. Eine fristlose Kündigung scheidet je nach genauer Konstellation womöglich noch aus, eine fristgerechte Kündigung kann aber bereits in Betracht kommen, weil der Rückstand erheblich ist und nicht nur ganz kurzfristig bestand. Genau darin liegt die praktische Wucht des Urteils VIII ZR 107/12.
Mehrfache teilweise Mietrückstände: Wenn kleine Fehlbeträge zum großen Problem werden
Besonders oft unterschätzt werden wiederholte Teilrückstände. Sie wirken auf den ersten Blick harmloser als zwei komplett ausgefallene Monatsmieten. Rechtlich können sie jedoch genauso gefährlich sein. Das Gesetz für die fristlose Kündigung und die Rechtsprechung zur fristgerechten Kündigung schauen nicht nur auf einzelne Monate, sondern auf das Gesamtbild. Wer wiederholt nur 70 Prozent, 80 Prozent oder 90 Prozent der Miete zahlt, baut über Monate Rückstände auf, die für eine Kündigung ausreichen können.
Ein Beispiel: Im April und Mai werden jeweils nur 50 Prozent der Miete gezahlt. Bei 1.000 Euro Monatsmiete fehlen nach zwei Monaten insgesamt 1.000 Euro. Je nach Ausgestaltung ist das bereits eine Grundlage für die fristlose Kündigung. Ein zweites Beispiel: Im Januar werden 900 statt 1.100 Euro gezahlt, im Februar 850 Euro, im März 800 Euro. Auf dem Konto des Vermieters gehen also laufend Zahlungen ein, aber eben nicht genug. Auch wenn kein einzelner Monat komplett ausfällt, kann ein kündigungsrelevanter Rückstand entstehen. Für die fristgerechte Kündigung kommt hinzu, dass das wiederholte Unterschreiten der Miete als schuldhafte Pflichtverletzung gewertet werden kann.
Wann die Gerichte auf die Gesamtschau schauen
Die Rechtsprechung betont immer wieder, dass nicht isoliert nur ein Monat betrachtet werden darf. Das gilt besonders für die ordentliche Kündigung. Dort spielt nicht nur die reine Höhe der Rückstände eine Rolle, sondern auch deren Dauer und die Frage, ob das Zahlungsverhalten verlässlich war. Wer über Monate hinweg regelmäßig zu wenig zahlt, verletzt den Vertrag nicht nur punktuell, sondern fortlaufend. Genau deshalb kann sich aus mehreren Teilrückständen eine eigenständige Rechtfertigung für eine fristgerechte Kündigung ergeben.
Schonfristzahlung: Warum sie nur die fristlose Kündigung heilt
Ein weiterer Kernpunkt ist die sogenannte Schonfristzahlung. Das Gesetz erlaubt es, eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unter bestimmten Bedingungen nachträglich unwirksam werden zu lassen, wenn der gesamte Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wird. Diese Begünstigung ist aber auf die fristlose Kündigung beschränkt. Das hat der Bundesgerichtshof schon länger so gesehen und in mehreren Entscheidungen nochmals bekräftigt, besonders deutlich in den Urteilen vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, sowie erneut im Urteil vom 23. Oktober 2024, Az. VIII ZR 106/23.
Die Folge ist für Mieter hart: Wer eine fristlose und zugleich hilfsweise fristgerechte Kündigung erhält, kann mit einer rechtzeitigen Schonfristzahlung zwar die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses abwenden. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen, wenn ihre Voraussetzungen vorlagen. Genau das haben die Entscheidungen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 herausgestellt. Der BGH hält daran fest, dass die Nachzahlung nur auf die fristlose Kündigung wirkt, nicht aber die vorherige Pflichtverletzung aus der Welt schafft, auf die die fristgerechte Kündigung gestützt ist. Das Urteil VIII ZR 106/23 aus dem Jahr 2024 bestätigt diese Linie ausdrücklich noch einmal.
Das typische Kündigungsdoppel: fristlos und hilfsweise fristgerecht
Weil die Rechtslage so ist, sprechen Vermieter in der Praxis sehr oft zwei Kündigungen zugleich aus: erstens die fristlose Kündigung wegen des akuten Zahlungsverzugs und zweitens hilfsweise die fristgerechte Kündigung für den Fall, dass die fristlose Kündigung später entfällt. Genau dieses Vorgehen hat der Bundesgerichtshof in den Entscheidungen vom 19. September 2018 bestätigt. Das bedeutet: Selbst wenn der Mieter den gesamten Rückstand noch begleicht, ist die Sache nicht automatisch erledigt. Das Mietverhältnis kann am Ende aufgrund der ordentlichen Kündigung trotzdem enden.
Ein fiktiver Fall macht das greifbar. Die Miete beträgt 950 Euro. Im Juni und Juli wird gar nichts gezahlt. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich. Drei Wochen später zahlt der Mieter sämtliche Rückstände nach. Die fristlose Kündigung kann dadurch unwirksam werden. Die ordentliche Kündigung bleibt aber im Raum. Wenn das Gericht den Rückstand und die Pflichtverletzung als erheblich einstuft, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist trotzdem. Genau das ist der Grund, warum die Unterscheidung zwischen fristloser und fristgerechter Kündigung so wichtig ist.
Ständig verspätete Zahlungen können ebenfalls zur Kündigung führen
Nicht nur offene Rückstände, sondern auch dauerhaft verspätete Zahlungen können das Mietverhältnis gefährden. Schon die ältere BGH-Rechtsprechung, etwa das Urteil vom 11. Januar 2006, Az. VIII ZR 364/04, und das Urteil vom 1. Juni 2011, Az. VIII ZR 91/10, zeigt, dass wiederholt unpünktliche Mietzahlungen eine erhebliche Pflichtverletzung sein können. Der Gedanke dahinter ist einfach: Auch wer am Ende meist zahlt, kann das Vertrauen des Vermieters in die Vertragstreue nachhaltig beschädigen, wenn die Miete ständig zu spät eingeht.
In solchen Fällen geht es weniger um die Summe eines großen Rückstands als um die dauerhafte Unzuverlässigkeit. Ein fiktives Beispiel: Die Miete ist spätestens am dritten Werktag fällig. Von Januar bis August überweist der Mieter jedoch jedes Mal erst zwischen dem 12. und 18. des Monats. Nach einer Abmahnung ändert sich nichts. Nach der Rechtsprechung kann das eine Kündigung tragen, weil das Vertragsverhältnis nicht nur punktuell, sondern fortlaufend gestört ist. Hier zeigt sich, dass Mietrecht nicht nur auf Zahlen schaut, sondern auch auf das Gesamtverhalten.
Auch im Insolvenzfall können alte Mietrückstände kündigungsrelevant bleiben
Ein spezieller, aber wichtiger Punkt ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 19/14. Danach können bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch Mietrückstände berücksichtigt werden, mit denen der Mieter bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Verzug geraten war. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nimmt dem Vermieter also nicht automatisch die Möglichkeit, auf diese Rückstände zu verweisen. Damit hat der BGH klargestellt, dass frühere Mietschulden nicht einfach aus der kündigungsrechtlichen Betrachtung verschwinden.
Für die Bewertung von Mietrückständen ist das deshalb interessant, weil es die Linie des Gerichts fortsetzt: Entscheidend ist, ob eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt und ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Selbst besondere Situationen wie eine Insolvenz unterbrechen diese Prüfung nicht automatisch. Der soziale Schutz des Mieters bleibt zwar erhalten, unter anderem durch die Regeln zur Schonfristzahlung, aber er setzt die kündigungsrechtlichen Maßstäbe nicht vollständig außer Kraft.
Fazit
Die überarbeitete Rechtsprechungslinie ist deutlich strenger und zugleich klarer, als es viele aus dem Alltag vermuten. Für die fristlose Kündigung gilt die bekannte Schwelle von zwei Monatsmieten beziehungsweise von Rückständen, die in zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder über einen längeren Zeitraum diese Größenordnung erreichen. Teilzahlungen helfen nur dann sicher, wenn der kündigungsrelevante Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig beseitigt wird. Das hat der BGH im Urteil VIII ZR 193/16 deutlich gemacht.
Für die fristgerechte Kündigung liegt die Messlatte niedriger. Das Urteil VIII ZR 107/12 zeigt, dass auch unterhalb der Zwei-Monats-Grenze gekündigt werden kann, wenn der Rückstand nach Höhe und Dauer erheblich ist. Wiederholte Teilzahlungen, fortlaufende kleinere Fehlbeträge oder ein dauerhaft unzuverlässiges Zahlungsverhalten können deshalb genügen. Dazu kommen die Entscheidungen VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17 und VIII ZR 106/23, die klarstellen, dass eine Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigt, nicht aber die fristgerechte Kündigung.
Unterm Strich ergibt sich ein recht klares Bild: Zwei ausgefallene Monatsmieten sind nicht die einzige rote Linie. Ebenso gefährlich sind mehrfach teilweise Mietrückstände, eine Serie verspäteter Zahlungen und die Annahme, eine Nachzahlung werde schon alles heilen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zeigt gerade bei Mietrückständen eine durchgehende Tendenz: Wer über längere Zeit nicht vollständig und nicht verlässlich zahlt, riskiert nicht nur eine fristlose Kündigung, sondern oft zusätzlich eine fristgerechte Kündigung, die selbst durch spätere Zahlung bestehen bleiben kann.
Quellen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16
Bundesgerichtshof, Urteile vom 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04
Bundesgerichtshof, Urteil vom 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14
Bürgerliches Gesetzbuch, § 543 BGB
Bürgerliches Gesetzbuch, § 573 BGB
