Das Urteil des Amtsgerichts München vom 26. August 2021 zeigt in ungewöhnlicher Klarheit, wie schnell ein Mietverhältnis eskalieren kann, wenn der Zugang zur Wohnung dauerhaft verweigert wird. Im Mittelpunkt stand keine ausbleibende Miete, keine erhebliche Beschädigung der Wohnung und auch kein klassischer Nachbarschaftsstreit. Stattdessen ging es um eine Frage, die im Alltag oft unterschätzt wird: Wann müssen Mieter eine Besichtigung dulden, und was passiert, wenn sie das über längere Zeit nicht tun? Das Gericht hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung in München verkauft worden war. Die neuen Eigentümer wollten die erworbene Wohnung nach dem Kauf besichtigen, um sich einen Eindruck vom Zustand zu verschaffen. Innerhalb von fünf Monaten wurden dafür insgesamt acht Termine vereinbart. Keiner davon fand statt. Am Ende sprach das Gericht den Eigentümern nicht nur ein Besichtigungsrecht zu, sondern hielt sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung für wirksam. Das Urteil ist rechtskräftig.
Für ein Mieter-Magazin ist die Entscheidung deshalb besonders interessant, weil sie ein häufiges Missverständnis ausräumt. Zwar ist die Wohnung Lebensmittelpunkt und durch das Hausrecht des Mieters geschützt. Daraus folgt aber nicht, dass jeder Zutritt nach Belieben ausgeschlossen werden darf. Besteht ein nachvollziehbarer Anlass, etwa nach einem Eigentümerwechsel oder zur Prüfung des Zustands der Wohnung, kann ein Anspruch auf Besichtigung bestehen. Genau diese Grenze arbeitet das Münchner Urteil deutlich heraus.
Worum es in dem Fall konkret ging
Die betroffenen Mieter lebten seit 2005 in einer rund 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in der Maxvorstadt. Schon während des Verkaufs der Wohnung hatten sie Besichtigungen durch Kaufinteressenten verweigert. Dennoch wurde die Wohnung verkauft. Nach dem Erwerb wollten die neuen Eigentümer die Wohnung zumindest selbst in Augenschein nehmen. Nach den Angaben des Gerichts wurden im Zeitraum von fünf Monaten acht Besichtigungstermine vereinbart. Keiner dieser Termine kam zustande. Daraufhin sprachen die Eigentümer zunächst eine Abmahnung aus und kündigten anschließend das Mietverhältnis außerordentlich. Später verlangten sie die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Die Eigentümer begründeten ihr Vorgehen damit, dass ihnen als Erwerbern ein Recht zustehe, den Zustand der Wohnung zu prüfen. Hinzu kam, dass auch die finanzierende Bank ein Interesse daran habe, die Immobilie bewerten zu können. Die Mieter hielten dagegen und verwiesen auf unterschiedliche Gründe für die gescheiterten Termine. Einmal sei eine Vorbereitung auf eine Online-Schulung dazwischengekommen. In anderen Fällen hätten Corona-Tests, Isolationen und Infektionsschutzregeln die Besichtigungen verhindert.
Warum das Gericht die Kündigung für wirksam hielt
Das Amtsgericht München gab den Eigentümern recht. Nach der richterlichen Begründung konnten sie von den Mietern die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Maßgeblich war dabei § 543 BGB. Danach ist eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Genau diese Schwelle sah das Gericht als überschritten an. Die wiederholte Verweigerung des Zutritts stellte nach Auffassung der Richterin einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung dar.
Besonders wichtig ist dabei ein Punkt: Das Gericht hat nicht gesagt, dass Vermieter oder Erwerber jederzeit und ohne Anlass Zugang verlangen dürfen. Vielmehr stellte es klar, dass für eine Besichtigung grundsätzlich besondere Gründe vorliegen müssen. Diese seien hier aber gegeben gewesen, weil die Kläger die Wohnung vor dem Kauf gerade nicht hatten besichtigen können. Wer eine Wohnung erwirbt, ohne sie wegen der Weigerung des Mieters vorher ansehen zu können, muss nach dem Kauf die Möglichkeit haben, sich ein Bild vom Zustand zu machen. Darin liegt der Kern der Entscheidung. Das Besichtigungsrecht ergab sich also nicht aus bloßer Neugier, sondern aus einem nachvollziehbaren und konkreten Anlass.
Warum die Einwände der Mieter nicht durchdrangen
Das Gericht nahm die von den Mietern genannten Gründe nicht einfach pauschal vom Tisch, sondern prüfte sie darauf, ob sie ausreichend dargelegt und bewiesen worden waren. Genau an diesem Punkt scheiterte die Verteidigung. Für die behaupteten Hinderungsgründe sah die Richterin keinen hinreichenden Nachweis. Weder wurden nach den Gerichtsangaben ärztliche Bescheinigungen, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen vorgelegt, noch konnten andere Beweise die Behauptungen stützen. Auch die Vorbereitung auf eine Online-Schulung wertete das Gericht nicht als tragfähigen Grund. Selbst wenn dieser Vortrag zuträfe, sei es zumutbar gewesen, eine Besichtigungsmöglichkeit zu organisieren.
Damit wird auch deutlich, weshalb hier nicht schon ein einzelner geplatzter Termin, sondern das Gesamtverhalten entscheidend war. Acht ausgefallene Besichtigungen innerhalb von fünf Monaten, dazu eine vorausgegangene Abmahnung und weiterhin kein Zugang zur Wohnung: Aus Sicht des Gerichts sprach all das für eine beharrliche Verweigerung. Gerade diese Dauer und Hartnäckigkeit machten die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Eigentümer unzumutbar.
Was das Urteil für das Mietrecht bedeutet
Die Entscheidung macht zweierlei klar. Erstens schützt das Mietrecht die Privatsphäre in der Wohnung sehr weitreichend, aber nicht grenzenlos. Ein berechtigter Anlass zur Besichtigung kann den Zutritt rechtfertigen. Zweitens reicht es in einem Streitfall nicht, Hindernisse nur zu behaupten. Wer Termine absagt oder verschiebt, muss nachvollziehbare und im Zweifel belegbare Gründe vorweisen können. Sonst kann aus einem zunächst alltäglichen Konflikt ein schwerwiegender Vertragsverstoß werden.
Bemerkenswert ist außerdem die Konsequenz des Urteils. Die Sanktion blieb nicht bei einer bloßen Duldungspflicht oder einem neuen Termin. Das Gericht akzeptierte die fristlose Kündigung und damit letztlich den Verlust der Wohnung. Gerade darin liegt die Signalwirkung: Wer ein berechtigtes Besichtigungsverlangen über längere Zeit blockiert und sich auch nach einer Abmahnung nicht bewegt, riskiert mehr als nur einen weiteren Brief vom Vermieter.
Fazit
Das Urteil des AG München, Az. 474 C 4123/21, dreht sich um eine auf den ersten Blick unscheinbare, in Wahrheit aber sehr folgenreiche Pflicht aus dem Mietverhältnis. Die Wohnung bleibt zwar geschützter privater Raum, doch bei einem konkreten und sachlich begründeten Anlass kann eine Besichtigung verlangt werden. Im Münchner Fall war dieser Anlass der Eigentümerwechsel in Verbindung damit, dass die Erwerber die Wohnung vor dem Kauf wegen der vorherigen Weigerung nicht sehen konnten. Weil innerhalb von fünf Monaten acht Termine scheiterten, eine Abmahnung erfolgte und die geltend gemachten Hinderungsgründe weder überzeugend noch ausreichend belegt waren, sah das Gericht die Grenze des Zumutbaren als überschritten an. Die Folge war die außerordentliche fristlose Kündigung und der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das macht die Entscheidung zu einem wichtigen Hinweis darauf, dass ein dauerhafter Streit über Besichtigungstermine keineswegs eine Nebensache ist, sondern am Ende den Bestand des Mietverhältnisses gefährden kann.
