Der Umzug ist geschafft, die Schlüssel sind abgegeben und die alte Wohnung scheint endgültig Geschichte zu sein. Doch manchmal bleiben Möbelstücke, Kartons oder andere Gegenstände zurück. Das kann ganz bewusst geschehen, etwa weil ein Schrank nicht mehr durch das Treppenhaus passt, der Sperrmülltermin erst später stattfindet oder davon ausgegangen wird, dass der Nachmieter bestimmte Einrichtungsgegenstände übernehmen möchte. In anderen Fällen werden Dinge schlicht vergessen: das alte Regal im Keller, ein Schrank auf dem Dachboden oder Gartenmöbel auf dem Balkon.
Was zunächst nach einer Kleinigkeit klingt, kann mietrechtlich durchaus Folgen haben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht grundsätzlich die Pflicht, die gemieteten Räume zurückzugeben. Dazu gehört regelmäßig auch, eigene Möbel und sonstigen Hausrat zu entfernen. Allerdings bedeutet nicht jeder vergessene Gegenstand automatisch, dass die komplette Wohnungsrückgabe gescheitert ist. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob noch ein einzelner Stuhl im Keller steht oder große Teile der Wohnung weiterhin mit Möbeln, Kartons und Haushaltsgegenständen gefüllt sind.
Gerade deshalb entstehen bei diesem Thema immer wieder Missverständnisse zwischen Mietern und Vermietern. Während die eine Seite davon ausgeht, dass sich ein zurückgelassener Schrank schnell entsorgen lässt, sieht die andere bereits zusätzliche Räumungs-, Transport- und Entsorgungskosten entstehen. Hinzu kommt die Frage, ob der Vermieter die Sachen überhaupt ohne Weiteres wegwerfen darf. Schließlich können sich unter scheinbar wertlosen Gegenständen persönliche Unterlagen, Erinnerungsstücke oder Gegenstände mit erheblichem Wert befinden.
Wer eine Mietwohnung verlässt, sollte deshalb nicht allein auf den Zustand der Wohnräume achten. Auch Keller, Dachboden, Garage, Balkon und andere mitvermietete Flächen gehören bei der abschließenden Kontrolle dazu. Welche Folgen zurückgelassene Möbel tatsächlich haben, hängt vor allem davon ab, wie umfangreich der verbliebene Hausrat ist, welche Vereinbarungen getroffen wurden und ob die Wohnung trotz der Gegenstände tatsächlich zurückgegeben werden konnte.
Die Rückgabepflicht endet nicht an der Wohnungstür
Die grundlegende Regel findet sich in § 546 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Danach muss der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben. Gemeint ist dabei nicht nur die Übergabe der Schlüssel. Zur ordnungsgemäßen Abwicklung gehört regelmäßig auch, dass die selbst eingebrachten Sachen entfernt werden.
Das betrifft nicht ausschließlich Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche. Wurde ein Kellerabteil mitvermietet, sollte auch dieses geräumt werden. Vergleichbares gilt für einen Dachboden, eine Garage, einen Schuppen oder sonstige Flächen, die Bestandteil des Mietverhältnisses sind. Gerade dort geraten Gegenstände besonders leicht in Vergessenheit, weil sie während des Umzugs nicht ständig im Blick sind.
Die Rückgabepflicht bedeutet allerdings nicht, dass jede Unvollkommenheit bei der Räumung automatisch dazu führt, dass die Wohnung rechtlich überhaupt nicht zurückgegeben wurde. Auch die Rechtsprechung unterscheidet zwischen wenigen verbliebenen Gegenständen und einer nur teilweise erfolgten Räumung. Bleiben erhebliche Mengen Hausrat zurück, kann dies wesentlich schwerer wiegen als ein vereinzeltes vergessenes Möbelstück.
Ein vergessener Stuhl ist etwas anderes als eine halbvolle Wohnung
Für die Beurteilung kommt es stark auf den konkreten Zustand an. Ein alter Blumentopf auf dem Balkon, eine kleine Kiste im Keller oder ein einzelnes Regal werden in aller Regel anders zu beurteilen sein als eine Wohnung, in der weiterhin mehrere Schränke, Betten, Sofas und zahlreiche Kartons stehen.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass eine lediglich teilweise Räumung dazu führen kann, dass die Mietsache als vorenthalten gilt. Zugleich kann bei einzelnen zurückgebliebenen Gegenständen im Einzelfall trotzdem von einer erfolgten Räumung ausgegangen werden. Eine starre Grenze nach Anzahl, Gewicht oder Volumen der Gegenstände gibt es nicht. Vielmehr ist entscheidend, wie stark die weitere Nutzung der Räume beeinträchtigt wird und welchen Umfang die notwendige Restarbeit hat.
Praktisch bedeutet das: Je größer die Menge der zurückgelassenen Sachen ist, desto problematischer wird die Situation. Besonders kritisch kann es werden, wenn der Vermieter die Wohnung wegen der verbliebenen Einrichtung zunächst nicht renovieren oder an einen neuen Mieter übergeben kann.
Auch Nebenräume dürfen nicht vergessen werden
Ein klassischer Streitpunkt sind Kellerabteile. Während die eigentliche Wohnung vollständig leer übergeben wird, stehen dort noch alte Fahrräder, Reifen, Regale, Farbeimer oder mehrere Umzugskartons. Ähnliches kann bei Garagen und Dachböden passieren.
Ist eine solche Fläche Bestandteil des Mietvertrags, endet die Pflicht zur Räumung grundsätzlich nicht an der Wohnungstür. Deshalb empfiehlt sich vor jeder Schlüsselübergabe eine vollständige Kontrolle sämtlicher überlassener Räume. So erklären Berliner Haushaltsauflöser dazu, dass eine Räumung am besten mit einer abschließenden Kontrolle von Wohnung, Keller, Dachboden, Balkon und weiteren Nebenflächen beendet wird, weil gerade dort vergessene Gegenstände später einen unverhältnismäßig großen organisatorischen und finanziellen Aufwand verursachen können.
Eine solche letzte Kontrolle ist besonders sinnvoll, wenn viele Helfer am Umzug beteiligt waren. In dieser Situation geht schnell der Überblick verloren, welche Gegenstände tatsächlich mitgenommen, entsorgt oder bewusst zurückgestellt wurden.
Kann der Vermieter die Möbel auf Kosten des Mieters entfernen lassen?
Bleiben Möbel oder Hausrat zurück und muss der Vermieter für deren Entfernung sorgen, können daraus grundsätzlich Ersatzansprüche entstehen. Das gilt insbesondere, wenn der ehemalige Mieter seiner Verpflichtung zur Räumung nicht vollständig nachgekommen ist und dem Vermieter dadurch notwendige Kosten entstehen.
Typische Ausgaben entstehen für Arbeitszeit, Transport, Container, Entsorgungsgebühren oder die Beauftragung eines Räumungsunternehmens. Bei wenigen Gegenständen bleiben die Kosten häufig überschaubar. Eine komplette Restentrümpelung kann dagegen erheblich teurer werden, vor allem wenn große Möbel zerlegt werden müssen, kein Aufzug vorhanden ist oder besondere Abfälle getrennt entsorgt werden müssen.
Allerdings bedeutet eine Pflichtverletzung nicht automatisch, dass jede beliebige Rechnung auf den ehemaligen Mieter übertragen werden kann. Kosten müssen in einem nachvollziehbaren Zusammenhang mit der erforderlichen Räumung stehen. Kommt es zum Streit, kann deshalb wichtig werden, wie die Wohnung bei der Übergabe tatsächlich aussah und welche Arbeiten notwendig waren.
Warum Fotos bei der Wohnungsübergabe wichtig werden können
Ein Übergabeprotokoll und Fotos können später helfen, den tatsächlichen Zustand der Wohnung festzuhalten. Das gilt sowohl für Schäden als auch für zurückgelassene Gegenstände. Ist beispielsweise dokumentiert, dass sämtliche Zimmer und das Kellerabteil leer waren, lässt sich ein späterer Streit wesentlich leichter einordnen.
Umgekehrt kann eine Dokumentation auch für den Vermieter wichtig sein. Werden nach der Rückgabe noch zahlreiche Möbel und Kartons vorgefunden, lässt sich damit belegen, warum weitere Arbeiten notwendig wurden. Sinnvoll ist deshalb eine möglichst genaue Aufnahme des Zustands zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe.
Droht wegen der Möbel eine weitere Nutzungsentschädigung?
Besonders teuer kann es werden, wenn die zurückgelassenen Gegenstände einen solchen Umfang erreichen, dass von einer vollständigen Rückgabe der Wohnung keine Rede mehr sein kann. § 546a BGB sieht für den Fall einer verspäteten Rückgabe eine Nutzungsentschädigung vor. Als Grundlage kann dabei die bisher vereinbarte Miete oder unter bestimmten Voraussetzungen die für vergleichbare Räume ortsübliche Miete dienen.
Ob zurückgelassene Möbel tatsächlich eine solche Vorenthaltung darstellen, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. Einige vergessene Gegenstände reichen dafür nicht zwangsläufig aus. Anders kann die Lage aussehen, wenn wesentliche Teile des Hausstands weiterhin in der Wohnung stehen und der Vermieter deshalb faktisch nicht über die Räume verfügen kann.
Gerade bei umfangreichen Restbeständen sollte deshalb möglichst schnell eine Lösung gefunden werden. Wird erst Tage oder Wochen später geräumt, können neben den eigentlichen Räumungskosten weitere Forderungen entstehen. Die wirtschaftlichen Folgen können damit deutlich über die Kosten eines Sperrmülltermins hinausgehen.
Darf der Vermieter zurückgelassene Möbel einfach wegwerfen?
Auch auf Vermieterseite besteht ein Risiko. Eigentum an einem zurückgelassenen Gegenstand verschwindet nicht allein deshalb, weil dieser nach dem Auszug noch in der Wohnung steht. Aus dem bloßen Zurücklassen lässt sich nicht in jedem Fall zweifelsfrei schließen, dass der bisherige Eigentümer sämtliche Rechte daran aufgeben wollte.
Das ist insbesondere bei erkennbar wertvollen Gegenständen, persönlichen Unterlagen, Schmuck, technischen Geräten, Erinnerungsstücken oder Dokumenten relevant. Eine sofortige und undokumentierte Entsorgung kann problematisch sein, wenn später behauptet wird, die Sachen seien keineswegs aufgegeben worden.
Die Rechtsprechung zu eigenmächtigen Wohnungsräumungen zeigt zudem, dass Vermieter mit fremdem Eigentum nicht beliebig umgehen dürfen. Befinden sich noch Gegenstände eines Mieters in einer Wohnung, kann eine Obhutspflicht bestehen. Wie weit diese im konkreten Fall reicht, hängt allerdings von den Umständen ab und lässt sich nicht für jede Situation identisch beantworten.
Für beide Seiten ist daher eine eindeutige schriftliche Absprache die sicherste Lösung. Soll beispielsweise ein alter Kleiderschrank bewusst in der Wohnung verbleiben, weil der Nachmieter ihn übernehmen möchte, sollte diese Vereinbarung dokumentiert werden. Dadurch lässt sich verhindern, dass aus einer vermeintlich praktischen Abmachung später eine Forderung wegen fehlender Räumung entsteht.
Möbel für den Nachmieter stehen lassen: Nur mit klarer Vereinbarung
Viele Probleme entstehen gar nicht aus Nachlässigkeit, sondern aus gut gemeinten Absprachen. Der Nachmieter möchte die Einbauküche übernehmen, das große Regal passt perfekt in die Nische oder eine Waschmaschine soll gegen Zahlung in der Wohnung bleiben. Solche Vereinbarungen sind im Alltag üblich.
Trotzdem sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass damit auch der Vermieter einverstanden ist. Eine Vereinbarung zwischen altem und neuem Mieter beantwortet nicht zwingend die Frage, in welchem Zustand die Wohnung gegenüber dem Vermieter zurückzugeben ist. Besonders bei großen Einbauten oder Veränderungen der Wohnung kann eine ausdrückliche Klärung sinnvoll sein.
Problematisch wird es beispielsweise, wenn der Nachmieter kurzfristig abspringt. Die vermeintlich übernommene Couch oder Küche steht dann weiterhin in der Wohnung, während das bisherige Mietverhältnis bereits beendet ist. Deshalb sollte möglichst klar dokumentiert werden, wer welche Gegenstände übernimmt und ob der Vermieter mit deren Verbleib einverstanden ist.
Kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen?
Nach dem Auszug dient die Mietkaution dazu, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. Entstehen dem Vermieter berechtigte Forderungen wegen einer notwendigen Beseitigung zurückgelassener Gegenstände, können diese bei der Kautionsabrechnung relevant werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Kaution automatisch vollständig einbehalten werden darf, sobald irgendwo ein Möbelstück zurückbleibt. Entscheidend sind die tatsächlich bestehenden Ansprüche. Die Kosten sollten nachvollziehbar sein und sich auf erforderliche Maßnahmen beziehen.
Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sieht § 548 BGB zudem grundsätzlich eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vor. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass darunter auch Schadensersatzansprüche wegen nicht entfernter Einbauten und anderer zurückgelassener Gegenstände fallen können. Der Beginn dieser Frist hängt mit dem Zeitpunkt zusammen, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Die kurze Frist macht deutlich, warum Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung möglichst zeitnah geklärt werden sollten. Übergabeprotokolle, Fotos, Rechnungen und schriftliche Absprachen können Monate später entscheidend sein, wenn unterschiedliche Darstellungen aufeinandertreffen.
Einbauten sind nicht immer mit normalen Möbeln gleichzusetzen
Eine zusätzliche Besonderheit betrifft Einrichtungen, die fest mit der Wohnung verbunden wurden. Dazu können beispielsweise individuell eingebaute Regale, bestimmte Bodenbeläge, Küchen oder andere vom Mieter vorgenommene Einbauten gehören. Hier stellt sich häufig nicht nur die Frage nach einer Räumung, sondern auch nach einem möglichen Rückbau.
Ob etwas entfernt werden muss, hängt unter anderem vom Mietvertrag, von früheren Vereinbarungen und davon ab, ob der Vermieter der Veränderung zugestimmt hat. Wurde beispielsweise ausdrücklich vereinbart, dass eine Einbauküche bei Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleiben darf, unterscheidet sich die Situation grundlegend von einem ungefragt zurückgelassenen Küchenschrank.
Deshalb sollte zwischen beweglichem Hausrat und festeren Einrichtungen unterschieden werden. Gerade bei größeren Umbauten ist eine schriftliche Vereinbarung während der Mietzeit wesentlich hilfreicher als die erst beim Auszug geführte Diskussion darüber, was ursprünglich abgesprochen war.
Was bei Sperrmüll und Entsorgung zusätzlich beachtet werden sollte
Auch eine kurzfristige Lösung nach dem Motto „Das kommt vor die Tür“ kann neue Schwierigkeiten schaffen. Alte Möbel dürfen nicht einfach beliebig auf Gehwegen, im Innenhof oder an Gemeinschaftsflächen abgestellt werden. Für Sperrmüll gelten örtliche Entsorgungsregeln, die sich je nach Kommune unterscheiden.
Wer Möbel erst nach dem eigentlichen Auszug entsorgen möchte, sollte deshalb rechtzeitig klären, wann und wo diese abgeholt werden können. Eine Matratze oder ein Sofa mehrere Tage im Hausflur abzustellen, ist schon wegen der Nutzung gemeinschaftlicher Flächen problematisch und kann zusätzliche Konflikte auslösen.
Bei einer größeren Wohnungsauflösung empfiehlt es sich ohnehin, frühzeitig zwischen verwertbaren Gegenständen, normalem Hausrat, Elektrogeräten, Sperrmüll und möglicherweise gesondert zu entsorgenden Stoffen zu unterscheiden. Dadurch lässt sich vermeiden, dass am letzten Miettag plötzlich große Mengen übrig bleiben, für die kurzfristig keine zulässige Entsorgungsmöglichkeit vorhanden ist.
Eine saubere Wohnungsrückgabe verhindert unnötige Folgekosten
Zurückgelassene Möbel sind nach einem Auszug keineswegs immer ein dramatisches mietrechtliches Problem. Ein einzelner vergessener Gegenstand ist rechtlich und praktisch anders zu beurteilen als eine Wohnung, in der noch erhebliche Teile des Hausstands stehen. Genau diese Unterscheidung ist entscheidend. Die Rechtsprechung lässt Raum für eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls und behandelt nicht jedes verbliebene Möbelstück automatisch als vollständige Verweigerung der Wohnungsrückgabe.
Trotzdem sollten Mieter das Thema nicht unterschätzen. Wer eigene Möbel, Kartons oder sonstigen Hausrat in größerem Umfang zurücklässt, riskiert Räumungs- und Entsorgungskosten. Ist die Wohnung wegen der verbliebenen Sachen nicht wirklich zurückgegeben, können unter Umständen weitere finanzielle Forderungen hinzukommen. Besonders ungünstig wird es, wenn eine geplante Renovierung oder Neuvermietung dadurch verzögert wird.
Ebenso wenig sollte allerdings davon ausgegangen werden, dass Vermieter sämtliche zurückgelassenen Sachen sofort als herrenlos behandeln und entsorgen dürfen. Bei Gegenständen, deren Eigentumsverhältnisse nicht eindeutig geklärt sind, ist Vorsicht angebracht. Wertvolle Sachen und persönliche Unterlagen sind besonders sensibel. Eine dokumentierte Kontaktaufnahme und eine klare Regelung können beiden Seiten später erhebliche Schwierigkeiten ersparen.
Am einfachsten lassen sich Konflikte vermeiden, wenn die Räumung einige Tage vor der eigentlichen Schlüsselübergabe abgeschlossen ist. Dann bleibt ausreichend Zeit, Keller, Dachboden, Garage und Balkon nochmals zu kontrollieren, einzelne Möbel abzuholen und kurzfristige Probleme zu lösen. Werden Gegenstände vom Nachmieter übernommen, sollte die Vereinbarung eindeutig festgehalten und bei Bedarf auch mit dem Vermieter abgestimmt werden.
Eine vollständig geräumte und dokumentiert übergebene Wohnung schafft schließlich klare Verhältnisse. Sie erleichtert die Kautionsabrechnung, verhindert Diskussionen über Entsorgungskosten und reduziert das Risiko späterer Forderungen. Wer beim Auszug nicht nur die Schlüssel, sondern auch den gesamten eigenen Hausrat im Blick behält, beendet das Mietverhältnis deshalb meist deutlich unkomplizierter.
